楼市传来重磅消息,4月以后楼市会发生什么变化!

中美贸易战,可能让绷紧神经的中国股市、债市、期市随时出现闪崩。4月23日的政治局会议史无前例地提出了“要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患”。


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尤其是楼市,要“健康发展”,这不仅仅包括“不能大涨”,更包括“不能大跌”。很多人对于调控有误解,认为调控就是要让房价下跌。其实不是,调控是为了让房价稳定下来,既不大涨也不大跌。国家一直以来说的,都是要稳定房价,让房地产行业稳定健康的发展,减少系统性金融风险。国家从来没有说过,要让房价下跌的话。



上周央行出台降准“降准置换MLF”,已经是一种变相的“降息”了


不知道大家还记不记得15年的楼市,是如何从冰冻转为暴热的。


首先,是14年全国大范围解除限购。


然而,解除限购好像并没有什么卵用,14年的楼市依然是不温不火的一年。


于是到了15年,降准+降息这个组合大招就祭出来了。


整个15年,一共降了6准(其中2次是定向降准),降了5息,于是北上深楼市变成什么样子,后来16年二线变成什么样子,想必大家到现在都还有印象,不用我多说。


也许你会觉得,这次不一样,这次降准人家明明都说了,只给小微企业,不会去到楼市里。


然而,历史总是惊人的相似,15年的降准,好几次也是这么说的,是为了更好的支持小微企业。


比如2015年2月4日首次降准,下调0.5个百分点,主要目的就是为了:进一步增强金融机构支持结构调整的能力,加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度。


再比如2015年6月28日的定向降准,面向的就是“三农”、“小微企业”、“财务公司”。


然而结果我们也看到了……


而且更加王炸的一件事儿是,就在降准的2天后,有媒体报道称从广州中国工商银行总行处获得证实:


工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。(此前是不超过70年)


而且个人住房贷款的最长期限仍然是30年,没有改变。(要知道,此前央行曾明确要求商业银行个人住房贷款最长25年)


对于这个政策,市面上并没有特别多的分析,但是我们一定要非常重视。


因为仔细来看会发现,这不就是针对特定人群的“定向降息”么!


比如一个45岁的中年人,过去只能贷款25年,现在就可以贷满30年,那么每月的月供,相应就少了近20%。


你们想想看,这像不像另一种手法的降息?是不是对于中老年购房者的一种利好?

加上任志强近日在2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上的一番演讲,言外之意是房价还是要涨,而19日央行货币政策委员会委员樊纲表示:如果要结婚了,双方父母和长辈的“六个钱包”能一起凑出首付,建议还是买房好。经济学家管清友在4月11日下午,博鳌亚洲论坛2018年年会“上说:如果你觉得现在房价很贵,如果现在能买,有这个实力买,就抓紧时间买。因为如果你嫌贵,十年以后更买不起。没钱就去借钱买,你得去买你买不起的东西。


现实也告诉我们,中国中心城市以及一些三四线城市仍会继续慢涨下去,直到城市化进程结束,直到地方政府摆脱土地财政依赖。


所以,肯定的是房价不会降,至于暴涨,只要调控继续,不可能。政策是上面制定的,随时可能根据当下情况在调整。再加上现在正是贸易战的风口上,结局是什么也不好说,万一如任大炮的那位老总朋友说的,贸易战,中国的经济掉下去了,可能政府就得把这个后门开开,让开发商日子好过点。地价不断上涨,又限价,开发商日子好过,房价可不就的涨么。


中国的城市化已经进行了几十年,中心城市人口持续流入,按照发达国家的城市化率计算,中国的城市化还将有继续维持10年。人口持续增加,购房需求量一直在增加。


抢人大战全国各地都在上演,各种利好政策层出不穷。去年到现在,武汉、长沙、成都、济南、重庆、郑州、南京、杭州……等等全国10几个城市先后加入人才争夺战。


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尤其是在4月22日,沈阳出台的人才政策更是令人震惊,堪称无门槛落户、只要是35周岁以下,具有中专、大专以上学历的;45周岁以下,具有本科以上学历的;55周岁以下,具有硕士研究生以上学历的,只要拿着身份证、相关学历等证明,落户可以一次性办结。

这叫购房人怎么去冷静的再等等,就算明明知道要被限卖,就算知道现在买房有可能会被套手上,但是现在不买房,焦虑的心情根本无法排除,这种心情甚至会造成严重的抑郁!


面对这样的情况,你叫刚需怎么能一边看着房价不断上涨,一边理智的再等2年再去买房?


这也是我最最担心的一点,未来这一年,面对迷雾重重的全球局势和国家政策,刚需们的决策压力会越来越大。


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2018年的楼市,越来越没有条件“入冬”了。在维持价格稳定的情况下,让楼市成交活跃,是官方愿意看到的。对于刚需、改善型需求,今年将有更多的支持措施,看起来似乎楼市调控有所放松。但另一方面,一二线城市抑制投资、投机需求的举措也可能增加,比如让更多的城市实施全面的“限售”!


但,说来倒去房价总是不会降的,这点想等房子降的,估计也没戏了。即使房价还能涨,我也并不认为楼市会是个投资的机会了,因为后面为了维持稳定,肯定流动性的限制会越来越紧,所以你的房子市值在涨,但成交会越来越困难。


所以任何想投资的最好不要再去凑这个热闹,这就是最后的接盘。但如果您是刚需自住,还是劝早买,因为你可能没有足够的时间,也等不起。未来房价万一再涨一波,你的心态可能完全失衡。到时候没准进去会接个真正的高点,那就更悲催了。

最后说几点建议:

1、对于现在的形势,只强调一点,落户宽松,积极抢人的城市,不要看限购政策,刚需抓紧买,投资要避免前期涨幅过大的区域。

2、对棚改的三四线城市,自住的也是抓紧买。

以下对摇号买房的群体的建议:

3、当下任何买房的策略分析已经失效。哪里人多往哪里摇,越热越去摇,号召家里亲戚朋友一起上,反复摇,没时间摇号找人代摇也行,但因为需要验资、出具相关证件,此人必须是可以托付身家性命之人。

4、到了选房环节,放弃能选到好楼层的幻想。最好往中间选,如果中间层没有了,再选择顶层,如果顶层也没有了,低层先看看有没有硬伤,硬伤是绝对不要的,果断弃选。

5、实际上摇号的群体大部分很水,都是因为限价房便宜想获利的一群人,真正的刚需很少。摇中号真选房的比例,没有大家想象的高。现在有号贩子,有枪手扰乱市场,要仔细甄别,小心被骗。

6、以距离市区CBD远近距离为摇号先后顺序,以地铁学区好物业为附加因素(高新区、新开发区不在这个逻辑里),保持好的心态,随时观察周边二手房价格走势,如果二手房价格趋于降温,那么摇号抢房的时日也不多了。

以下对真正没钱买不起好房子的那一拨人说:

7、买房以“租购并举”的原则为主。租房方便工作、生活,同时以投资的角度买房。买不起市区买近郊,别买太偏远的地区。近郊也买不到,那偏远地区至少要保证是地铁房,1000米以内最好。

8、宁可买荒的地方,不要买乱的地方。荒的地方还好规划,乱的地方拆迁难度大,住宅密度大,区域集中,为了生活便利,可以租在这里。

9、市区老破小,一线、强二线落户不宽松的地区可以买,尤其是附带学区的,算是有个落户的名额。如果一个城市落户非常宽松,市区老破小没有价值,买近郊。

10、贷额度最多的款,年限最长的款。30年等额本息最好。用时间换空间。

11、手里有点小钱,但是买住宅无望的。可以考虑看看商住。很多城市住宅涨幅过大,商住价格还没上涨,如果此时商住价格是住宅的三分之一左右,租金可以抵消月供,城市还是人口净流入状态果断买入,买最小面积。


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